Tipps von Thomas Ruf, staatl. gepr. Betriebswirt und Fachwirt für Immobilienfinanzierung (IHK)

Für die meisten Immobilieninteressenten steht der Wunsch nach der eigenen Immobilie in direkten Zusammenhang mit der Frage nach der passenden Finanzierung. Damit Sie mit den richtigen Schritten zu Ihrer Immobilienfinanzierung und somit hoffentlich zu Ihrer Wunschimmobilie kommen, dürfen wir Ihnen hier einige Ratschläge geben.

1. Bevor Sie konkret mit der Immobilensuche beginnen, sollten Sie sich über Ihr mögliches Budget Gedanken machen. Hier hilft ein erstes unverbindliches Gespräch mit Ihrer Hausbank, einem Darlehensvermittler etc.. Zu diesem Termin sollten Sie wissen, was Sie monatlich als Rate ausgeben wollen. Dazu empfehlen wir Ihnen, Ihre Ausgaben und Einnahmen über die letzten 24 Monate genau auszuwerten. Wieviel Eigenkapital Sie schon gespart haben, ist die zweite wichtige Information. Mit diesen Angaben  kann in diesem Gespräch schnell ermittelt werden, was möglich ist. So können Sie mit der konkreten Suche in der für Sie richtigen Preislage beginnen.

Achtung: Lassen Sie sich bei diesem ersten Gespräch nicht zu spontanen Abschlüssen von Sparverträgen, Bausparverträgen etc. überzeugen, die Ihnen den Weg zur Immobilie erleichtern sollen.

2. Zu den ersten Schritten bei der Finanzierungsplanung  gehört es auch, zu klären, welche Fördermittel für Sie in Frage kommen könnten. Neben der  Förderung der eigenen vier Wände über Wohnriester sollten auch folgende Anbieter bzw. Möglichkeiten geprüft werden:

KFW-Programme:  www.kfw.de
Bayern Labo:  www.labo-bayern.de

Die meisten Fördermittel sind vor Kauf oder Baubeginn zu beantragen. Somit macht es Sinn, sich schon rechtzeitig über alle  Möglichkeiten zu informieren und dann gezielt alle Mittel auszuschöpfen. Eine gute Finanzierungsberatung beinhaltet auch den Hinweis auf diese und andere Förderprogramme.

3. Nachdem Sie noch nicht in der heißen Phase sind, können wir Ihnen empfehlen, sich über diverse am Markt befindliche Literatur über die verschiedenen Möglichkeiten, Vor- und Nachteile zu informieren. Die Stiftung Finanztest bietet nicht nur regelmäßig Vergleiche an, sondern hat auch diverse Ratgeber zum Thema Immobilie und Finanzierung im Angebot.

Haben Sie nun Ihr Objekt gefunden, stehen Sie nun vor der Aufgabe, die für Sie richtige Finanzierung zu identifizieren. Annuitätendarlehen, Bauspardarlehen, Hypothekendarlehen, variables Darlehen, Flexdarlehen, Riesterdarlehen  - viele Möglichkeiten werden Ihnen diverse Markteilnehmer anbieten. Nur wie finden Sie den richtigen Partner mit dem richtigen Produkt?

Hierzu einige Tipps:

Sollten Sie nicht viele Gespräche mit diversen Anbietern führen wollen, sollten Sie sich an einen unabhängigen Darlehensvermittler wenden. Alternative verschaffen Sie sich selbst einen Überblick und vergleichen die erwirkten Angebote selbst.

Sie sollten darauf achten, dass Sie Ihre eigene Finanzierung verstehen und keine Konzepte verfolgen, die für Sie als Laie nicht nachvollziehbar sind.  Angebote  mit zu vielen variablen und Unsicherheitsfaktoren sollten Sie vorsichtig machen.

Ihr Finanzierungsangebot sollte den gesamten Zeitraum bis zur Rückzahlung darstellen. Tilgungspläne sollten über die gesamte Laufzeit abgebildet sein und nach Ablauf der Zinsbindung sollte zu Ihrer Sicherheit mit 7 bis 8 % Anschlusszinssatz gerechnet werden. Nur so können Sie feststellen, ob Sie auch langfristig Ihre Finanzierung tragen können

Vergleichen Sie nicht Äpfel mit Birnen! Parameter wie bereitstellungszinsfreie Zeit, Sondertilgungsoptionen oder sonstige für Sie sinnvolle Zusatzoptionen, aber auch Kosten für geforderte Versicherungen, können ein auf den ersten Blick günstiges Angebot teuer werden lassen. Nicht alle Kosten und Parameter sind im Effektivzinssatz enthalten.

Lassen Sie sich von Ihren Darlehensvermittler oder Ihrem Bankberater genau die Vor und Nachteile des ausgewählten Angebotes darstellen. Ihr Darlehensvermittler sollte Ihnen mit seiner Finanzierungssoftware einen genauen Vergleich der jeweiligen Angebote berechnen können. Hier können auch Auszahlungszeitpunkte, Bereitstellungszinsen, Bauzeitzinsen (Doppeltbelastung) klar beziffert werden. Auch verschiedene Modelle mit unterschiedlichen Zinsbindungen, Sondertilgungen etc. können hier konkret verglichen werden.

Sicherlich spielt es nach dem Vergleich der Angebote auch die Frage eine Rolle: "Wer ist mein Darlehnsgeber?" Die regionale Bank oder die überregionale Geschäftsbank?" "Wer ist mein persönlicher Ansprechpartner oder gibt es ein Callcenter?" "Kann Ihr Darlehen verkauft werden oder nicht?"  Bei diesen Fragen ist es wichtig, für sich festzulegen, wo die Prioritäten liegen und diese klar zu formulieren.  

Haben Sie nun Ihren Favoriten ausgewählt, sollten Sie auf alle Fälle darauf achten, dass in den Darlehensverträgen des jeweiligen Anbieters auch alle angeboten Parameter und Zusagen abgebildet sind. Wenn Ihnen Ihr Bankberater oder Ihr Finanzierungsvermittler Leistungen zugesagt hat, die nicht in den Verträgen fixiert sind, wird es schwer diese zu einem späteren Zeitpunkt zu beanspruchen. Nur was schriftlich fixiert ist, hat auch Bestand für die Zukunft.

Auch wenn Sie hier nur einige allgemeine Hinweise bekommen haben, können Sie erkennen wie komplex die Materie Immobilienfinanzierung ist. Je komplexer die Zusammenhänge, desto höher die Fehlerquelle, die im Einzelfall sehr teuer werden können. Lassen Sie sich aus diesem Grund professionell beraten. Achten Sie auf Referenzen, Qualifikation, Berufserfahrung und Spezialisierung Ihres Beraters.